:

 زمان انتقال مالکیت همواره درحقوق ایران منشأ بحث و اظهار نظرهای متفاوتی بوده است ، عده ای از حقوقدانان انتقال مالکیت را همزمان با بیع و ایجاب و قبول دانسته اند ؛ اما برخی دیگر براین باورند که برخلاف آنچه بند 1  ماده 362  قانون مدنی ایران مقرر کرده است ؛ انتقال مالکیت همزمان با بیع و ایجاب و قبول واقع نمی شود بلکه طرفین قرارداد می توانند با توافق خویش آنرا تغییر دهند.

 

یکی از مهمترین مصادیق رایج تعیین انتقال زمان مالکیت را میتوان دربحث شرط تملیک تدریجی جستجو نمود که پس از سالها فراز و نشیب و اظهار نظرهای متفاوت از سوی فقها و حقوقدانان سرانجام در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 مجلس شورای اسلامی ظهور و بروز پیدا کرد و میتوان اینگونه گفت که به اختلاف نظرها دراین خصوص پایان داد.

 

به همین منظورو درجهت پاسخ دهی به این پرسش ضمن بررسی و شناسایی معنا و مفهوم مال ، مالکیت و زمان انتقال مالکیت درفقه و حقوق ایران به معرفی کلیات و مبانی آنها خواهیم پرداخت و در ادامه به بررسی نسبت و رابطه تملیک تدریجی با موازین فقهی و حقوقی زمان انتقال مالکیت می پردازیم.

 

واژگان کلیدی:

 

مالکیت ، تملیک ، زمان انتقال مالکیت ، عقداستصناع ، پیش فروش ، فقه ، حقوق ایران ، تملیک تدریجی

 

فـهـرســت مــطالــب

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 الف) بیان مسأله :

 

درطول تاریخ مالکیت نقش موثری برزندگی انسان‌هاگذاشته،عامل بسیاری ازحرکت‌هاوتحولات بزرگ درجهان شده است.

 

بسیاری ازافرادبرای رفع نیازهاودست‌یابی به امکانات تلاش وفعالیت می‌کنندوبرای تملک اموال منقول وغیرمنقول دست به هراقدامی زده،دراین راه جنگ‌هاوقتل وغارت‌هایی به راه انداخته‌اند،چراکه درظاهرداشتن اموال ومالکیت،آسایش ورفاه ظاهری رابه دنبال دارد،امادرواقع مالکیت سرمنشابسیاری ازگرفتاری‌های انسان‌هاست و قانونگذاران نیز همواره درتلاش بوده وهستند تا باوضع قوانین مناسب به این گرفتاری ها پایان بخشند ؛ درایران نیزبا اینكه حقوق مدنی بر یكی از غنی‌ترین سوابق تاریخی نهاده شده است و از آراء و نظریات علمای اسلامی برخوردار است لیكن باتوجه به سختی ها و دشواریهای زندگی مدرن امروز  دربرخی موارد با تنگناها یا نواقصی همراه است و همین امرباعث ارائه استدلال ها و نظرات متفاوت و مختلفی از جانب فقها و حقوقدانان شده است.

 

یكی از مظاهر بارز این اختلافات در بحث تعیین زمان انتقال مالکیت ظهور و نمود یافته است که منجربه بیان دیدگاه های مختلفی نیزشده است.یکی از موارد بحث برانگیز ؛ اختیارطرفین قرارداد در تعیین زمان دلخواه خودبرای انتقال مالکیت می باشد که رایج ترین نمونه آن را درحقوق ایران میتوان دربحث خرید و فروش ساختمانهای ساخته نشده یافت.

 

ازمدتها پیش زمان انتقال مالکیت درحقوق ایران منشأ بحث و اظهار نظرهای متفاوتی بوده است ، عده ای از حقوقدانان انتقال مالکیت را همزمان با بیع و ایجاب و قبول دانسته اند ؛ اما برخی دیگر براین باورند که برخلاف آنچه بند 1  ماده 362  قانون مدنی ایران مقرر کرده 

خرید متن کامل این پایان نامه در سایت nefo.ir

  است ؛ انتقال مالکیت همزمان با بیع و ایجاب و قبول واقع نمی شود بلکه طرفین قرارداد می توانند با توافق خویش آنرا تغییر دهند.

 

ذکراین مهم ضروری است که درنگارش این پایان نامه ، سعی بسیارنمودم که به زعم خویش مطالب رادرضمن عباراتی مختصرو درعین حال رسا بیان نمایم.

 

ب)اهمیت انجام تحقیق :

 

همانطور که بیان شد مسأله مالکیت و زمان انتقال مالکیت همواره ازمباحث چالش برانگیز درفقه وحقوق ایران بوده است که امروزه نیزبا توجه به انعقاد قراردادهای جدید و متفاوت با قراردادهای شناخته شده و سنتی ضرورت و اهمیت پرداختن به این موضوع بیش از پیش به نظر می رسد.

 

پ) مروری برادبیات تحقیق وسوابق مربوطه :

 

درباره تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران تاکنون تحقیقی جامع و مدون انجام نگرفته است ، لیکن درباره ماهیت قراردادپیش فروش توسط فقها درفقه نظریات مختلفی همچون بیع سلف، بیع معلق ، بیع استصناع و … مطرح شده است ، درآثار اساتید برجسته ونامدار حقوق نظیر کتاب «قواعد عمومی قراردادها» نوشته استاد دکترناصر کاتوزیان و«تشکیل قراردادها ووتعهدات» نوشته زنده یاددکترمهدی شهیدی نیز بطور اجمالی وازجهت ارتباط باموضوع مورد بحث اشاراتی به این مطلب شده است.

 

لیکن درتمام مواردیادشده ، به اندازه کافی به بررسی «تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران» پرداخته نشده است وابهامات این بحث کماکان به قوت خویش باقی مانده است ، لذا سعی برآن است که خلأهای تحقیقاتی پیش گفته ، دراین تحقیق برطرف گردد.

 

 ت) جنبه جدید ونوآوری درتحقیق:

 

بابررسی پیشینه موضوع مشاهده می شود که تملیک تدریجی برای نخستین بار و بصورت منصوص درقانون پیش فروش آپارتمان مطرح شده است وهمانطورکه بیان شد درفقه وحقوق ایران ، به جز درمواردی که به بررسی جزیی واجمالی این موضوع پرداخته شده است ، هیچگاه بطورمفصل وکامل این موضوع مورد تحقیق وبررسی قرارنگرفته است که میتواندازمصادیق نوآوری این موضوع برای تحقیق وتامل بیشتر باشد وراه رابرای تحقیقات بیشتر حول محوراین موضوع هموارکند.

 

  ج) اهداف مشخص تحقیق :

 

رفع ابهامات وخلأهای تحقیقاتی درباره تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران درحقوق ایران ازجمله مهمترین اهداف این تحقیق می باشد وبااین دیدگاه آغاز به نگارش این تحقیق می کنیم که چراغ راهی برای تحقیقات آینده دراین خصوص باشد ، ازدیگر سو با توجه به پیشرفت وگسترش روزافزون صنعت ساختمان ورواج قراردادهای پیش فروش درمیان مردم وخریدارانی که توانایی خرید مسکن رابصورت نقدی ویکباره ندارند ، این تحقیق با اهداف کلی زیرانجام می گیرد.

 

• تضمین حقوق مصرف کنندگان(پیش خریداران)

 

• جلوگیری ازوقوع مشکلات عدیده حقوقی برای پیش خریداران وبعضا سازندگان

 

• کاهش معاملات معارض وجلوگیری ازانجام آنهاازطریق پیش فروش

 

• جلوگیری وکاهش برخی ازجرائم نظیرکلاهبرداری ازطریق پیش فروش

 چ) روش تحقیق وشیوه جمع آوری اطلاعات:

 

روش تحقیق دراین پایان نامه «تحلیلی توصیفی» است ونظربه آنکه تحقیق یادشده درحوزه علوم انسانی انجام می گیرد ، شیوه جمع آوری اطلاعات وگردآوری مطالب «کتابخانه ای» یا «اسنادی» خواهدبود که ازطریق «فیش برداری» انجام خواهدگرفت.

 

درخصوص روش کتابخانه ای باید گفت که این روش که به روش مطالعه ای نیزمعروف است ، درتمام تحقیقات علمی مورد استفاده قرار می گیرد و یکی ازروشهای انجام تحقیق بوده که محقق ، درآن تحقیق خودرا ازراه مطالعه منابع و مأخذ گوناگون انجام خواهدداد و ازابتدا تا انتها متکی بریافته های تحقیق کتابخانه ای است.

 

درخصوص فیش برداری یافیش نویسی هم بایدگفت که ازجمله روشهای یادداشت برداری است که بااستفاده ازآن میتوان به مطالب نظم وانسجام بخشید.

 

 د) سؤالات تحقیق: